Estudo conduzido por dois
pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) aponta
"possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis
no Brasil", que pode estourar com a possível elevação futura dos juros. Ou, em outras palavras, que a disparada dos preços de casas,
terrenos e apartamentos nos últimos anos está resultando em valores irreais,
incompatíveis com os movimentos de oferta e procura do mercado -e, portanto,
insustentáveis.
Assinado pelos economistas Mário Jorge Mendonça e Adolfo
Sachsida, o trabalho alimenta com novos argumentos a controvérsia instalada
entre estudiosos, compradores e vendedores. Os autores calculam que os preços
tiveram alta de 165% na cidade do Rio de Janeiro e de 132% em São Paulo entre
janeiro de 2008 e fevereiro deste ano, contra uma inflação de 25% no período.
Com intervalos de tempo menores, em razão da
indisponibilidade de dados mais antigos, também se constataram aumentos bem
superiores à inflação em capitais como Recife, Belo Horizonte, Brasília e
Fortaleza.
IMPULSO DO GOVERNO
Tradicionalmente, bolhas de preços são infladas pelo
crescimento acelerado da oferta de crédito.
Esse crescimento aconteceu no setor habitacional brasileiro
-com o impulso, enfatiza o estudo, de programas, incentivos e obras do governo
federal.
"A insistência do governo em aquecer ainda mais um
mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final", diz
o texto.
Entre os exemplos citados estão, além dos juros favorecidos
para o setor imobiliário, o programa Minha Casa, Minha Vida e os
empreendimentos vinculados à Copa do Mundo de 2014 e aos Jogos Olímpicos de
2016.
Vinculado à Presidência da República, o Ipea não endossa
essas conclusões. Em seu boletim "Conjuntura em Foco", o órgão
argumenta que o volume de crédito no país ainda está muito longe dos 65% do
Produto Interno Bruto contabilizados nos EUA.
Mas o próprio boletim mostra a rapidez da expansão dos
financiamentos habitacionais brasileiros, que saltaram de 1,5%, em 2007, para
mais de 5,5% do PIB neste ano.
BANCOS PÚBLICOS
Mendonça e Sachsida afirmam que, a partir do agravamento da
crise internacional, no final de 2008, o crédito imobiliário tem crescido em
ritmo superior ao do destinado a outros setores, especialmente nos bancos
públicos.
Antes, a ampliação do crédito era puxada por bancos privados
e privilegiava os setores industrial, rural, comercial e empréstimos diretos a
pessoas físicas.
Segundo o estudo, a escalada dos preços dos imóveis tende a
ser interrompida ou revertida com a alta dos juros, o que é esperado com a
retomada do crescimento econômico e, mais ainda, com uma alta futura das taxas
internacionais.
O texto diz que os efeitos de uma eventual crise no mercado
imobiliário brasileiro não serão catastróficos como os do estouro da bolha
americana, ponto de partida da crise global. "Contudo, não serão
desprezíveis."
ASCENSÃO SOCIAL
Bolhas especulativas acontecem, pela definição mais usual,
quando os preços sobem simplesmente porque os investidores e compradores
acreditam que os preços subirão ainda mais no futuro.
Exemplos do gênero são mais comuns nos mercados de ações e
imóveis, mas o primeiro caso documentado, no século 17, envolveu a mania por
tulipas na Holanda.
Os preços subiram rapidamente e pessoas de todas as classes
vendiam propriedades para investir nas flores. Depois de alguns anos, a bolha
estourou, os preços caíram subitamente e inúmeros negociantes foram à falência.
Não é simples determinar se uma disparada de preços é uma
bolha ou se está amparada em transformações da economia ou da sociedade.
No caso dos imóveis brasileiros, a alta pode ser resultado da
ampliação da classe média nos últimos anos, possibilitada pela melhora do
mercado de trabalho e pela ampliação dos programas de transferência de renda.
É o que defende um estudo produzido em 2010 pela MB
Associados a pedido da associação dos bancos financiadores de imóveis. Por esse
raciocínio, a ascensão social impulsionou a demanda em ritmo superior ao da
oferta.
O texto não descartava, porém, a possibilidade de que a alta
de preços se transformasse em bolha no futuro. E acrescentava que bolhas só
podem ser determinadas com certeza quando estouram.
bom
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